上海討債公司催債手段【案例】

2013年7月27日，上海市景觀**小區(qū)的5~9號(hào)樓，都被小區(qū)的物業(yè)公司貼上了這樣的通告：從7月28日起，物業(yè)公司將對(duì)繳費(fèi)率最低的這5棟樓停止一切服務(wù)，并請(qǐng)繳過(guò)物業(yè)費(fèi)的業(yè)主配合物業(yè)公司。通告中還提到，從7月31日起，對(duì)于不繳費(fèi)的樓棟、單元，物業(yè)公司將采取必要的措施，停止5棟樓的業(yè)主使用小區(qū)內(nèi)的公共排污管道、公共用電、公共自來(lái)水管道的設(shè)施。后物業(yè)服務(wù)企業(yè)在停電后被告上法庭，**判其敗訴。

【律師評(píng)析】

實(shí)踐中，物業(yè)公司催繳物業(yè)費(fèi)的方法可以說(shuō)是豐富多彩。比如說(shuō)，停水停電停電梯、曝光欠費(fèi)業(yè)主信息、半夜敲門早上堵門，把門卡、停車位、社區(qū)的優(yōu)惠待遇等來(lái)“**”物業(yè)費(fèi)的**式服務(wù)等。但這些方法均不是合**確的方法。曝光業(yè)主信息有可能侵犯業(yè)主的隱私權(quán)，而選擇晚上“登門”也會(huì)侵犯業(yè)主的休息權(quán)，如果再有言語(yǔ)、行為上的威脅，就更是違法的。正確的方法應(yīng)該是應(yīng)該是下達(dá)律師函，或以其他方式催告，不成的話再到****。

但無(wú)論如何物業(yè)服務(wù)企業(yè)是沒有權(quán)利以停水停電等方式來(lái)強(qiáng)制業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的。理由如下：

1、法律沒有授權(quán)。《物條》第四十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。可見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是接受委托收取水電等費(fèi)用。在業(yè)主為繳水費(fèi)、電費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司可以根據(jù)供水、供電等單位的授權(quán)（供水供電等單位離享有依據(jù)合同的抗辯原則可以享有中止服務(wù)的權(quán)利）停止對(duì)業(yè)主的水電供應(yīng)。但僅限于業(yè)主未繳水電費(fèi)的情況，于物業(yè)費(fèi)繳納與否無(wú)關(guān)。

2、合同相對(duì)性原則。給業(yè)主供水供電的相對(duì)人應(yīng)該是供水公司或供電公司 ，根據(jù)合同履行的抗辯原則，如果用水用電人不履行繳水電費(fèi)的義務(wù)，則供水供電人當(dāng)然享有拒絕履行供水供電的義務(wù)，即停水停電的權(quán)利。享有停水停電的權(quán)利人是供水供電人，而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

3、《上海市物業(yè)管理辦法》明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由**或者變相**專業(yè)服務(wù)。

【啟示】

若簽訂合同時(shí)，業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定在業(yè)主未繳物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以停水停電，那此時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有這個(gè)權(quán)利嗎？

若僅有業(yè)委與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的約定，那尚不足以支持物企行使此權(quán)利，因?yàn)榇藱?quán)利是供水供電公司，物企不能侵犯供水供電公司的權(quán)利。所以還必須得有其授權(quán)。但這又違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和現(xiàn)代的社會(huì)文明，所以，無(wú)論如何，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以停水停電等方式催繳物業(yè)費(fèi)的方法都是不可取的。

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